Nieruchomość - kredyt - hipoteka

Od Redakcji Z ogromną przyjemnością przekazujemy Państwu kolejną książkę z serii NIERUCHOMOŚCI, która towarzyszy Wam od 2000 r., ciesząc się stałym zainteresowaniem. Jestem przekonany, że również ten tytuł nie zawiedzie Państwa nadziei, ponieważ bazując na podstawach teoretycznych stanowi zarazem kompendium solidnej praktycznej wiedzy. Publikacja opisuje kolejny ważny fragment rynku nieruchomości dotyczący istotnych aspektów jego finansowania. Jak pisałem w ostatniej książce opublikowanej w naszej serii pt. Rynek nieruchomości. System i funkcjonowanie, w systemie rynku nieruchomości można wyróżnić cztery podsystemy: inwestowania, obrotu, zarządzania i finansowania. Właśnie ten ostatni obszar próbują naświetlić Autorzy niniejszej publikacji. Na związki pomiędzy rynkiem nieruchomości a rynkiem finansowym można patrzeć w różny sposób. Zespół pod redakcją Gabriela Główki, mający znakomite przygotowanie od strony finansowej i prawnej, utrzymał jednak konwencję naszej serii i prezentuje zagadnienia w taki sposób, aby stały się bliskie wszystkim uczestnikom rynku nieruchomości, a nie tylko finansistom. Ostatnie lata szczególnie wyraźnie pokazały, jak wielki może być zwrot z inwestycji w nieruchomości, pod warunkiem jednak racjonalnego zachowania inwestora, po uwzględnieniu przez niego ryzyka, z którego musi nie tylko zdawać sobie sprawę, ale brać pod uwagę w swoich kalkulacjach. Chociaż wartość nieruchomości rośnie w dużej mierze niezależnie od działań jej właściciela wraz z postępującym gwałtownie procesem urbanizacji, to nie zawsze i nie wszędzie zwrot z inwestycji w nieruchomości będzie większy niż przeciętny. Czasami źle poprowadzona inwestycja może przynieść straty. Inwestor powinien znać mechanizmy rządzące tym podsystemem. Powinien też umieć wykorzystać dźwignię finansową i umiejętnie wspomagać swoje działania kredytem tak, aby ostateczny rezultat był zgodny z jego oczekiwaniami. Książka traktuje o wielu różnych aspektach finansowania nieruchomości,o związkach tych dwóch obszarów, o możliwościach wykorzystania nieruchomości jako zabezpieczenia wierzytelności inwestora itp. Z tego powodu otwiera ją rozdział pokazujący nieruchomość jako przedmiot finansowania. Charakteryzując najważniejsze cechy nieruchomości, Autorzy opisują też, jak oddziałują one na płynność finansową inwestora i co najważniejsze - wskazują różne możliwe i dostępne na rynkach sposoby ich finansowania. Szczegółowo sposób finansowania nieruchomości kredytem hipotecznym omówiono w rozdziale drugim. Nie tylko zdefiniowano w nim (wreszcie jednoznacznie!) ten kredyt, ale pokazano podstawowe rodzaje kredytu hipotecznego i wszystkie cechy kształtujące jego ostateczną, łączną cenę. W dobie nachalnej reklamy bankowej, wmawiającej klientowi każdy rodzaj produktu, wiedza o alternatywnych możliwościach, umiejętność porównania zalet i wad różnych rozwiązań jest ważnym elementem działalności nie tylko zawodowych inwestorów, ale każdego, kto chociaż raz musi zaciągnąć kredyt, aby zakupić mieszkanie na własne potrzeby. Po przestudiowaniu tego rozdziału także taki "jednorazowy" inwestor będzie czuł się pewniej, podejmując ważne finansowe decyzje. Rozdział trzeci przedstawia system bankowości hipotecznej w Polsce, na który oprócz banków hipotecznych składają się kasy mieszkaniowe i banki uniwersalne. Myślę, że jest to ważne podkreślenie, a pokazanie różnic pomiędzy tymi podmiotami uświadamia nam nie tylko to, co zostało w Polsce dokonane po 1989 r., co się nie udało, ale także to, co jeszcze jest możliwe do zrobienia w kształtowaniu tego systemu. Rozdział czwarty koncentruje się na problemach ryzyka kredytowania hipotecznego. Rok 2007 przyniósł wielu osobom sukcesy inwestycyjne, ale wielu także rozczarowania i straty finansowe. Ci ostatni zbytnio zawierzyli propagandzie, że inwestycja w nieruchomości zawsze jest opłacalna. Trzeba pamiętać, że nie ma inwestycji bez ryzyka, że nieruchomość jest trudna do podziału, dużo warta, ale finansowo klasyfikowana jako niepłynna. To rodzi konsekwencje, z których inwestor musi zdawać sobie sprawę przed, a nie po podjęciu decyzji. Rozdział piąty przedstawia hipotekę i inne zabezpieczenia kredytu hipotecznego. Uzbraja Czytelnika nie tylko w wiedzę, czym jest hipoteka, ale także jak ją ustanowić, jak zaspokoić wierzyciela i czym różni się ona od długu gruntowego, który w niedalekiej przyszłości może stać się jej wielkim konkurentem. Pokazuje także inne, stosowane w praktyce bankowej, zabezpieczenia kredytów. Czasami bowiem dla inwestora ważne jest użycie innych zabezpieczeń niż hipoteka. Prezentowane w tym rozdziale narzędzia pokazują, co jest możliwe i w jakich przypadkach. Także rozdział szósty, dotyczący wyceny nieruchomości, nie zawiera wszystkich związanych z nią zagadnień teoretycznych, ale pokazują ją przede wszystkim od strony praktycznej, tj. jako narzędzie niezbędne do zastosowania w celu uzyskania kredytowania. Książkę kończy rozdział poświęcony perspektywom rozwoju związków między nieruchomościami a rynkami finansowymi, a więc głównie bankowości hipotecznej w Polsce. Przedstawiona struktura książki wyczerpuje zakres podstawowej wiedzy dotyczącej powiązań pomiędzy nieruchomościami a bankami. W rezultacie, ze względu na układ, a zwłaszcza zawartość, książka jawi się jako dobry podręcznik dla uczestników rynku nieruchomości, szczególnie zawodowych, jak pośrednicy, zarządcy czy rzeczoznawcy, osób, które zamierzają zdobyć licencję profesjonalisty, ale także dla tych, którzy pojawiają się na tym rynku okazjonalnie, oraz wszystkich, którzy po prostu chcą poszerzyć swoją wiedzę. Również dla studentów kierunków związanych z funkcjonowaniem rynku nieruchomości będzie ona znakomitym uzupełnieniem wiedzy zawartej w podstawowym podręczniku Rynek nieruchomości. System i funkcjonowanie. Rozwija bowiem szczegółowo wszystkie wątki dotyczące podsystemu finansowania nieruchomości. Życzę Państwu nie tylko przyjemnej, ale przede wszystkim pożytecznej lektury. Kierownik naukowy serii Prof. dr hab. Marek Bryx