Chcesz kupić mieszkanie? Uważaj. Tak oszukują polscy deweloperzy

Bloki w szczerym polu, kilkumetrowe klitki udające mieszkania, horrendalne ceny, kiepskie materiały, brak infrastruktury i zieleni. Słabe prawo, bezradność państwa, a w końcu mariaż prywatnych inwestorów z politykami i samorządowcami sprawiające, że deweloperzy mają dziś tak silną pozycję, a nabywcy nieruchomości są de facto ich zakładnikami.

Powód do "dumy"

W audiobooku "Dziury w ziemi. Patodeweloperka w Polsce" dostępnym w Audioteka.com i czytanym przez Andrzeja Hausnera krok po kroku obnażany jest fatalny stan mieszkalnictwa, który jak się okazuje, należy do najgorszych w całej Unii Europejskiej. Autorem reportażu jest związany z Uniwersytetem Warszawskim urbanista i politolog dr Łukasz Drozda, a przedstawiona przez niego opowieść nie ogranicza się jedynie do tu i teraz.

Aby zrozumieć absurdy polskiego rynku mieszkaniowego, których symbolem stały się zdjęcia mikroskopijnych placów zabaw czy lokali, gdzie toaleta sąsiaduje z łóżkiem, Drozd sięga do czasów PRL, przełomowych koncepcji, słynnych nazwisk i momentów zwrotnych w polskiej i światowej urbanistyce.

Co ważne, robi to niezwykle przystępnie, wręcz felietonowo, posiłkując się anegdotami, historiami z życia i odniesieniami do współczesnych realiów - polityki, show-biznesu czy internetu, w którym słowo "patodeweloperka" bije wciąż rekordy popularności.

Dalsza część artykułu pod materiałem wideo

Sidła

Reportaż porusza szereg zagadnień składających się na skomplikowany obraz patologii polskiego mieszkalnictwa. Jednym z nich są tytułowe dziury w ziemi - mieszkania, które w momencie zakupu "można zobaczyć wyłącznie na przygotowanych przez dewelopera planach i wizualizacjach".

A to, jak dowodzi Łukasz Drozda, daje wielkie pole do nadużyć i ordynarnych manipulacji, których ofiarą padają klienci i ich portfele.

Jakich zatem sztuczek deweloperów należy się wystrzegać? Jak rozpoznać zastawione na nas sidła? Na co należy zwracać szczególną uwagę przy zakupie nieruchomości? W audiobooku "Dziury w ziemi. Patodeweloperka w Polsce" znajdziecie całą litanię rzeczy, które powinny wzbudzić waszą czujność.

Kanapa dla krasnala

Przekręt może zacząć się już na etapie planów. Na rzutach mieszkań pracownie architektoniczne bardzo często umieszczają sugestie dotyczące rozplanowania i zagospodarowania przestrzeni.

"Czy to pomocna dłoń ze strony sprzedającej nieruchomość firmy? W żadnym razie. Jak pokazuje bowiem rynkowa praktyka, plany są przedmiotem różnych nieuczciwych zabiegów" - przekonuje Drozda.

Chodzi o to, aby wykazać, że mieszkanie jest bardziej ustawne niż w rzeczywistości. Dotyczy to zwłaszcza mieszkań do 40m2. Autor "Dziur w ziemi" przywołuje badania studenta urbanistyki Damiana Śliwińskiego, który przyjrzał się temu zagadnieniu.

"Wyliczone przez niego na kilku przykładach rozbieżności są naprawdę drastyczne. Po urealnieniu wymiarów sprzętów przestronny salon z dwiema kanapami zamienia się w klitkę, w której jedna z tych kanap zastawia okno, a druga niemal uniemożliwia przejście przez drzwi. Sam sprawdzam rzeczywistą głębokość kanap oferowanych w dużym sklepie internetowym – to od 72 do 108 cm. Na analizowanym przez Śliwińskiego rzucie kanapy mają tylko 50 cm głębokości".

Trawnik zamiast cmentarza

Manipulowanie wymiarami sprzętów czy skalą pomieszczeń to dopiero początek. Dostępne w materiałach reklamowych wizualizacje także odbiegają od stanu faktycznego. Chodzi o "nieprecyzyjne przestawianie otoczenie czy prezentowania inwestycji w zupełnie nierealistycznym oświetleniu".

"Każdy rozrysowany w programie obiekt możemy przedstawić pod dowolnym kątem, w dowolnej odległości, o dowolnej porze dnia lub nocy, w dowolnej pogodzie i dowolnym oświetleniu. Nietrudno wybrać takie ujęcie, dzięki któremu budynek prezentuje się najlepiej, nawet jeśli zupełnie nie pokryje się ono z codzienną perspektywą prawdziwego użytkownika".

Drozda przywołuje przykład budynku zaprojektowanego przez światowej sławy architekta. Chodzi o warszawski wieżowiec Złota 44 autorstwa Daniela Libeskinga.

"W reklamowych prospektach bryłę wysmuklono naprawdę drastycznie, w porównaniu z atrakcyjną wizualizacją rzeczywisty apartamentowiec ciężko przysiada na tym fragmencie centrum stolicy" - tłumaczy autor "Dziur w ziemi".

Jak zauważa Drozda, przekłamania mogą być bardziej subtelne – jak choćby zastąpienie docelowego parkingu trawnikiem, a nawet "posadzenie" połaci zieleni na sąsiadującym z nieruchomością cmentarzu, jak miało to miejsce w przypadku krakowskiego osiedla.

Magia słowa

Deweloperzy dopuszczają się manipulacji także w sferze leksykalnej. Chodzi o wywołanie w potencjalnym kupcu skojarzeń, które skłonią go do zakupu. Tak jest w przypadku używania np. słowa "przytulne", którym maskuje się fakt nieustawności i małego metrażu.

Odpowiedni dobór słownictwa ma także wywołać w klientach uczucie aspirowania do prestiżu. Stąd nazwy osiedli czy nieruchomości stanowiących często połączenie polskich wyrazów z obcojęzycznymi sformułowaniami, jak Green Park Stare Malichy pod Warszawą.

"Mieszkanie "szlachetne" – "zabytkowe", "z historią", "nawiązujące do tradycji" czy dawnych epok – to tylko sztuczna kreacja deweloperskiego marketingu. Zamożnych klientów mami się rzekomo wysoką jakością wykończenia, bądź restauracją ozdobnych elementów" - tłumaczy Drozda.

Bajerowanie opłaca się bardziej

Z zebranych przez autora przykładów wynika także, że obecność niektórych elementów w projektach nieruchomości podyktowana jest wyłącznie chęcią złapania kupca na haczyk.

"Aby wywrzeć na kupującym wrażenie, projektuje się również masywne drzwi wejściowe na klatki schodowe. Są zgodne z przepisami przeciwpożarowymi, a wyglądają ‘na bogato’" - tłumaczy autor.

To samo tyczy się grodzonych osiedli (choć coraz częściej się od nich odchodzi), które mają wywoływać w potencjalnym kliencie poczucie bezpieczeństwa, ale także wspomnianego już prestiżu.

Chodzi też o odwrócenie uwagi od niedoróbek i oszczędności na przestrzeni, dobrych materiałach oraz infrastrukturze.

"Wizualne błyskotki – eleganckie recepcje czy szykownie wyglądające posadzki i boazerie – projektuje się zaś głównie po to, żeby przykryć niską jakość elewacji oraz tandetne wykończenie, w tym naprawdę kluczowych fragmentów budynku, takich jak izolacja akustyczna i cieplna, których wykonanie jest o wiele droższe od niby-efektownych elementów dekoracji. Bajerowanie opłaca się bardziej niż oferowanie dobrej jakościowo konstrukcji" - tłumaczy autor "Dziury w ziemi. Patodeweloperka w Polsce".

W najnowszym odcinku podcastu "Clickbait" masakrujemy "Warszawiankę" z Szycem, chwalimy "Sortownię" z Chyrą, głowimy się nad "Flashem" z Michaelem Keatonem i filmami Wesa Andersona, z "Asteroid City" na czele. Możesz nas słuchać na Spotify, w Google Podcasts, Open FM oraz aplikacji Podcasty na iPhonach i iPadach.